医療不動産.com トップページ > 失敗しない物件の選び方 12のポイント
クリニック開業支援のプロが教える｜「失敗しない物件の選び方 12のポイント
POINT01｜開業地の選定基準
- 医院開業を立地戦略で考えて判断する
- より良い医院開業の為、人の流れる動線に目を向けて探して行きます。患者さんが分かりやすく、入りやすい場所選びが大切です。地域の生活道路沿いや駐車場の確保・交通アクセスも見逃せません。
POINT02｜開業スタイルを検討
- 不動産物件は「購入」か「賃貸」の二種類です
- 初期投資が抑えられるのは「賃貸」ですが、契約期間によっては「総支払額」が購入するより多くなることもあります。クリニック開業希望地の地域性や不動産物件の稀少性を考慮の上、判断するしか方法はありません。
POINT03｜診療圏調査の信頼性
- 競合医院と地域特性を把握する
- 診療圏調査の数字は目安にはなりますが、ご自身で調べることも重要です。競合医院の動線や患者数、検討物件との距離、周辺地域の住宅状況など見ないと分らないことは沢山あります。
POINT04｜契約のタイミング
- 急いで契約をする必要はありません
- クリニックのプラン図（基本プラン）を作成し、金融機関の融資の内諾を受けた後に、契約の締結をするのが理想です。物件の紹介を受けてから今日迄で、不動産業者の信頼や契約する相手の事も理解されたのではないでしょうか？100％満足される物件には出会えませんが、良い出会いがあった時、失敗しない物件に近づきます。
POINT05｜開業地の選定基準・その２
- 競合医院があるか、居住人口は多いか？
- 開業地の選定に迷った場合は、競合医院が無くて居住人口が２万人程度いれば、候補地の一つになります。逆に言えば、競合医院があっても居住人口が多ければ、検討出来ますし、福岡都市圏以外で２万人位の居住人口の地域を探すのも一つの方法です。
POINT06｜事業計画の信頼性
- どなたが作成した事業計画ですか？
- 医療コンサル、税理士、金融機関など今日では多くの方が事業計画を作成して頂けます。書式やフォーマットが違うため、わかりにくいかも知れませんが、単年度の黒字が目標です。建築（内装）工事代や運転資金が多かったり、推定患者数が診療圏調査と適合していない場合もあります。
POINT07｜賃料の発生時期
- オーナーや仲介業者の方にお願いしてみましょう！
- 医療物件の賃貸の場合、１０年以上の契約期間がほとんどです。そして、賃料の発生時期は、契約時又は建築（内装）工事の着手前になります。いわゆる空家賃の発生となりますので、開業時か、せめて工事の完了時出来ないかお願いしてみましょう。賃貸借の契約締結前の合意ですから、事前にお話合いをして下さい。
POINT08｜医療物件としての適合性
- 専用駐車場は確保する。
- 最寄の駅より徒歩○○分、バス停徒歩○○分とあっても患者さん専用の駐車場は必要です。標榜科目の違いはあっても、５台以上はあると便利です。同じ新築物件であっても、駐車場の確保によって患者さんの数は違ってくると考えています。他の経費を抑えても、駐車場の確保を優先していきましょう。
POINT09｜テナント物件の選定方法
- 空きテナントの利用価値を考えてみる。
- 医療用不動産を検討した際に、一階のテナントで専用駐車場を利用できるならば、前向きに検討をしましょう。特に利用価値があるのは、元コンビニや元銀行の空きテナントです。水回りや天井高の確認も必要ですが、医療機関にとって、利用しやすい空き店舗は増えてきたようにも感じます。
POINT10｜建貸物件の選定方法
- 建設協力金が必要な物件をどう考えるか？
- 建貸物件でコンビニやチェーン店のように100％建設協力金を要求されても、医療機関では対応が出来ないのは事実です。地域貢献も含めて、地域に根付いた経営をしていく医療機関は10年以上の賃貸借契約を締結します。撤退しにくい事情を説明し、協力金の負担がないようにお願いしてみましょう。
POINT11｜借地物件の選択
- 建築コストを抑えられるか？
- ビルテナントや建貸物件であっても、内装工事費の支払いが必要です。借地料金額や借地の規模が適正であれば、建物のみ自己所有で開業する方法も検討出来るのではないでしょうか？登記費用や不動産取得税等の諸経費は増えますが、建物のコストを抑えることで、事業収支は改善するかも知れません。
POINT12｜事業継承（第三者継承）の検討
- タイミングが合えばメリットは大きい。
- 福岡市内や近郊であっても、診療科目によっては開業の場所が難しい状況です。そうした中で、開業方法として検討出来るのは、事業継承です。準備期間を取り、タイミングが合えば、安定した経営を引き継ぐことが出来ます。単純な不動産契約だけで引き継げないので、経験のあるコンサルに仲介をお願いする方が、良いと思います。
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